从建安成本入手开展房企所得税纳税评估、关于从建安成本入手开展房企所得税纳税评估

由于目前建筑安装行业的主要税种由地税机关管理，国税机关一般只涉及企业所得税的税收管理工作，并且税务人员多为会计或税收专业人员，对建筑安装、工程造价等方面的业务比较陌生，所以在对房地产行业开展纳税评估时，经常会感到无从下手或难以取得显著效果。

临汾A房地产开发有限公司（以下简称A公司）于2008年10月办理税务登记，注册类型为“其他有限责任公司”，注册资本是2000万元，经营范围是房地产开发、自有房屋租赁和接受委托从事物业管理服务。2009年～2010年开发XX花园小区，2011年初开始预售。A公司2012年度账面反映销售收入31485.05万元，开发成本发生额总计28908.01万元。根据临汾市国税局企业所得税专项评估工作安排，将A公司确定为评估对象。

评估工程中，评估人员先从征管系统中调取该单位申报的相关数据，以及周边地段其他开发商的纳税资料，然后从企业调取相关会计核算资料和建安成本结算资料进行案头对比分析。该小区位置比较偏僻，其楼盘在建筑结构、容积率、绿化等方面与周边其他小区基本类似，平均售价3700元/㎡，比周边项目高出近200元/㎡，而利润率却明显低于周边其他房地产公司的平均利润率。

经查，A公司收入已全部入账，评估人员于是将评估重点锁定在企业的成本费用项目上。通过将该企业的成本与周边房产开发公司的成本逐项比较，评估人员发现A公司的平均建筑安装成本比周边同等楼盘高出150元/㎡，并且该公司账面反映的工程费用均已支付给施工单位，而经侧面了解，施工单位法定代表人与A公司法定代表人是亲戚关系。评估人员据此分析，企业极有可能存在利用关联关系虚增成本的问题。

为进一步了解有关情况，评估人员约谈了施工单位负责人。该负责人声称其提供的工程造价是真实的，是经过权威部门审计的，并提供了审核报告及相关附件。但评估人员依据所掌握的全市建安成本价的平均状况，确信对该企业成本问题的判断不会有误，于是决定从外围突破，通过到建设局工程造价管理处对在同一区域开发的其他房地产公司的有关情况进行了详细了解，同样得出该公司的单位工程造价偏高的结论。评估人员据此推断工程造价审核机构出具的审核报告很有可能存在问题。

通过对企业提供的审核报告仔细核对，评估人员首先发现XX花园2号楼的监理记录中无沙垫层，而工程结算书中却出现了沙垫层。根据这一线索，评估人员又详细查阅了监理工作日志及分部分项工程验收报告、图纸和设计变更等资料，但均未发现该2号楼有沙垫层的相关记录。随后，评估人员询问了当时负责监理的工程师，证实该2号楼并未作沙垫层基础。仅此一项，该企业就多计工程造价113万元。随后，评估人员又发现工程结算书的材料清单中有大量使用室内乳胶漆的记录。经入户调查，内墙并未粉刷，所谓的内墙乳胶漆并未使用；同时，评估人员在现场发现该工程部分使用了铝合金固定窗，而结算书中却全部为推拉窗，明显与事实不符。经计算，上述两项多列成本计40余万元。

掌握了相关数据后，评估人员分别约谈了A企业法定代表人、技术负责人以及财务人员，出示了所有证据，请他们对工程成本中的不合理支出情况进行解释和举证。最后企业承认，为了少缴企业所得税，他们的确在建筑安装成本上“动了脑筋”。

建安成本是专业的中介机构审核并出具报告的。中介机构出具的报告，一方面专业性较强，税务机关难于评估；另一方面，中介机构出具的报告具有相应的法律效力，税务机关也不便深查。于是，双方一拍即合，并商定由开发商支付超过国家标准几倍的工程审核费，审核机构只根据开发商提供的相关资料，出具审核报告。最后该企业的法定代表人表示，将对公司的纳税经营情况进行认真自查，并按规定申报纳税。

A企业经过自查，确认存在虚列成本问题。其中，将根本没有发生的工程施工虚增开发成本113万元，人为增加材料款，虚增开发成本40万元。另外，还自查出由于已销开发产品和未销开发产品成本划分不准，将未销开发产品的成本205万元列入2012年可税前扣除的已销开发产品计税成本中。以上合计在申报纳税时多列支出358万元，造成少缴企业所得税89.5万元。自查结束后，该企业将上述税款及滞纳金及时缴纳入库。[深圳做账(帐)报税]