深圳市地方税务局关于《个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》的政策解读

为进一步规范我市个人出租房屋个人所得税的税收征管，促进住房租赁市场健康发展，深圳市地方税务局发布了《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》（以下简称公告）。为便于纳税人理解，现对《公告》解读如下：

一、《公告》出台的政策依据

（一）税法规定：《个人所得税法》第三条第四款规定，财产租赁所得适用比例税率，税率为百分之二十。《个人所得税法实施条例》第八条第八款的规定：“财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”第二十一条第四款规定：“财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。”

（二）部门规章规定：《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》（国税发〔1994〕089号）和《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）的规定，纳税人出租（转租）房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。

《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，对个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

二、《公告》所适用范围及对象

《公告》第一条规定，凡个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞）在深圳市范围内将自有房屋或租入房产出租给承租人，并取得租金或者其它经济利益所得的行为，都属于个人所得税财产租赁所得的应税行为，即按一般理解，纳税人出租或转租房屋取得所得，都应按规定缴纳个人所得税。

三、个人房屋出租的征收方式

《公告》第二条将个人出租房屋征收行为的税收征管规定为两种方式，分别为据实征收和核定征收，税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式：

（一）据实征收：纳税人出租（转租）房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中扣除相应的成本费用。即应纳税额=（应税收入-成本费用扣除）×税率。

（二）核定征收：纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证[深圳做账(帐)报税、专业财务代理公司、深圳做账(帐)公司、一般纳税人记账(帐)、财务外包、深圳代理记账(帐) 律师咨询、注册商标]深圳会计公司、小规模纳税记账(帐)、深圳公司注册、小企业代理记账(帐) 、网站建设、 旧帐整理、审计验资]，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。即应纳税额=应税收入×5%×税率。

个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。应税收入不含本次出租缴纳的增值税。

四、据实征收方式的费用扣除规定

按照国家税务总局规定，采取据实征收方式的纳税人，在计算应纳税所得额时，可允许税前扣除的税费依次为：

（一）纳税人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加，可持完税凭证，从其财产租赁收入中扣除。

（二）个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

（三）纳税人提供准确、有效凭证，由纳税人负担的出租财产实际开支的修缮费用，准予扣除。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（四）每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；每次收入在4000以上的，定率减除20%的费用。

五、纳税人申报纳税方式

一是采取据实征收方式缴税的纳税人，需持房屋租赁合同、相关成本费用凭据等，前往房屋所在地的主管税务机关申报纳税。二是采取核定征收方式缴税的纳税人，需持房屋租赁合同，前往房屋所在地的街道租赁所或主管税务机关申报纳税。因此，纳税人缴纳私房出租税款，既可选择直接到办税大厅申报纳税，也可就近在租赁管理部门各网点核定缴纳税款。

六、《公告》出台的意义

近年来，我国不断加强依法治税工作建设，为进一步保障纳税人权利，提高全社会的依法纳税义务，有必要为纳税人提供透明、简洁、高效、规范的办税环境。因此，《公告》的出台，是在原我市针对个人出租房屋行为采取“综合征收率”的基础上，按照税法规定对个人所得税据实和核定征收规定进一步明确与规范，不仅不存在新设纳税义务和增加纳税人负担，反而通过政策的梳理，明确了纳税人的个人所得税纳税义务，提高了纳税人税款缴纳的清晰度和透明度。

七、纳税人税负变动情况

按照《公告》内容，应纳税额=应纳税所得额×税率。对于采取据实征收的纳税人，政策变动前后均是按照国家统一公布的管理规定计算缴纳个人所得税，应纳税额不存在变化。对于采取核定征收的绝大部分纳税人群体，则应纳税所得额=租金收入×5%，最终个人所得税税负率仅为0.5%、非住房为1%，税负水平与政策调整前基本保持稳定。

八、《公告》实施的时间规定

政策于2017年4月1日起实施，纳税人在此时间后取得的房屋租赁所得，按照本公告内容。